4月21日
蘇州發布改善型住宅試行新政
鼓勵空中庭院、室內挑空
具體來看
蘇州市改善型住宅項目規劃管理
相關技術要點（試行）
根據《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》（蘇房長效組〔2024〕2 號）文件精神，為進一步支持我市住宅品質改善，提升房地產市場活力，以住房品質提升推動住房供給側改革，現制定《蘇州市改善型住宅項目規劃管理相關技術要點（試行）》，更好指導當前階段我市住宅審批管理室內環境改善 。
一、鼓勵提升住宅陽臺等半開敞空間
陽臺水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積（包括陽臺）18%的部分，可按1/2計算容積率室內環境改善 。位于高速、高架、鐵路、主干道等沿線，以及有城市風貌和界面管控等特殊要求的居住用地，在規劃條件中明確立面需采用封閉式陽臺的，該封閉式陽臺可按水平投影面積的1/2計算容積率和房屋建筑面積。
高層住宅建筑（≥10層）每戶可設置一個空中庭院，同時滿足以下條件的，其建筑面積可不計入容積率：為懸挑結構，至少有兩個相連的開敞面，開敞面無圍護墻、柱，面積不大于50平方米，高度不小于兩個自然層室內環境改善 。
在滿足規劃技術指標的前提下，高層以下住宅建筑（＜10層）的底層住宅可設置室外庭院室內環境改善 。空中庭院、底層室外庭院等相關管理要求按照《市辦公室關于印發住宅空中庭院和共享平臺規劃建設管理指引（試行）的通知》（蘇府辦〔2024〕143號）執行。
二、鼓勵豐富起居空間形式
高層以下住宅建筑（＜10層）每戶可設置一個室內挑空空間，同時滿足以下條件的可不限層高：位于門廳、餐廳或起居廳位置，高度小于或等于兩個自然層；挑空部分沒有網格梁等構件，且至少有一個邊長與上層公共空間（走廊或起居廳等）連通，其水平投影面積不超過下層總水平投影面積（包括挑空部分）的20%室內環境改善 。
三、支持高水平配套公共服務設施
地塊內按新建住宅區相關要求配建，且建成后無償移交的居家養老、托育、社區居委會用房等公共服務配套用房，可不計入容積率室內環境改善 。
為提升小區生活宜居度、便利度，鼓勵結合小區出入口、公共服務配套用房、住宅底層等空間增配物業服務用房，提供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、健身、會客交流等鄰里共享功能，增配的物業服務用房可不計入容積率室內環境改善 。
新建小區內設置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電房、開閉所、水泵房、門衛室、智能快遞柜頂棚等公共配套設施，可不計入容積率，獨立設置的可不計入建筑密度室內環境改善 。
四、鼓勵多樣化停車形式
至少有兩個邊長的外墻對外開敞不封閉的停車樓及其附屬汽車坡道可不計入容積率室內環境改善 。采用獨立式停車樓的項目，建筑密度計算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍建設用地面積的比率。
可集中設置結構層高小于 4.5 米的半地下室、底層架空層作為停車空間室內環境改善 。架空部分以及半地下室出地面部分應按多層建筑退讓用地紅線。架空部分以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算平臺以上的建筑基底面積、綠地面積。除受遺產及文物保護、歷史文化保護、景觀保護等特殊高度管控影響的區域以外，架空部分可以平臺（含覆土）面層作為室外地坪計算建筑高度、建筑層數。
架空平臺屋面、半地下車庫出地面部分及停車樓，均應與小區景觀一體化設計室內環境改善 。沿城市界面及開放性社區道路應作為公共開放空間并做好景觀化處理；臨近既有住宅界面，應協調相互關系，減少對既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。
五、鼓勵合理利用住宅底層公共空間
多層及以上住宅建筑（≥4層）的底層空間，滿足以下條件的可不計入容積率：僅設置必要的垂直交通空間、公共門廳、滿足不計容條件的配套公共服務設施，以及開敞且僅用于小區公共活動、通行、停車等功能的架空空間室內環境改善 。
六、鼓勵設置開敞式風雨連廊
為提高居民室外活動舒適度、便利度，可在小區內設置風雨連廊，將相互獨立的建筑物或將建筑物與公共活動空間相互連接室內環境改善 。連廊開敞不封閉、對居民無條件開放，且寬度不大于 4.5 米的，可不計入容積率、不計入建筑密度。
七、鼓勵與軌道交通設施互聯互通
鼓勵項目公共服務配套用房與軌道交通設施結建、連通、一體化設計室內環境改善 。建設用地范圍內因軌道交通出入口、通風亭、冷卻塔、無障礙電梯、通道等設施造成建筑面積增加，且建成后移交的部分，可不計入容積率。
鼓勵項目結合周邊軌道交通站點出入口就近設置人行出入口室內環境改善 。如項目人行出口與周邊軌道交通站點的步行距離在300 米范圍內的，其機動車配建停車指標可折減至 90%；項目人行出口與周邊軌道交通站點的步行距離在 300-500 米范圍內的，其機動車配建停車指標可折減至 95%。如軌道站點為換乘站的，其機動車配建停車位指標可在原折減基礎上進一步折減至 90%。
鼓勵項目地下空間與周邊軌道交通設施互聯互通，如項目地下空間與軌道交通站點直接連通的，其機動車配建停車位指標可在上述折減基礎上進一步折減至 90%室內環境改善 。
以上意見適用于本文件發布后新出讓公告的地塊室內環境改善 。相關功能空間，應在圖紙上清晰規范表達，明確適用的規劃指標計算規則，便于銜接后續規劃核實、土地核驗、不動產登記等工作。我局將定期開展《技術要點》實施評估工作。
綜合：蘇州市自然資源和規劃局、姑蘇晚報
來源：蘇州發布